Det har varit ett händelserikt år med massor av spännande utmaningar. Den senaste informationen vi fick från Riksbyggen och VVS-teknik är att vi minskat energikostnaderna i området med runda tal 300.000:- per år – vilket är stora och glädjande siffror.

Som vi nämnt tidigare, så kommer vi att koppla in ett beprövat AI (Artificiell Intelligens) till vårt värmesystem. Detta innebär att vårt värmesystem kan skapa ett jämnare inomhusklimat och på så sätt spara en hel del onödig värme som i vissa fall bara vädras ut till kråkorna. Systemet kommer att jämföra inomhustemperatur i lägenheterna med SMHI:s prognoser och på så sätt anpassa temperaturen efter morgondagens utetemperatur. Vår förhoppning är att vi dels skall få ett jämnare inomhusklimat, men också spara in på energikostnader.

Jobbet med kulvertarna pågår när det är möjligt. De är tömda på vatten och is och vissa av dem behöver byggas upp lite från marken och nya lock skall monteras innan vi slipper vatten permanent i kulvertarna. Men sen hoppas vi på att spara in ytterligare energiförluster.

Paketboxar för uthämtning och retur av paket är uppställt i området – jämte laddstolparna för elbilar. Gå gärna in på www.postnord.se för mer information om var de finns och hur de används.

 Vi vill också passa på att påminna om att ej parkera på otillåtna ställen i området. Då det är snövallar blir det ofta omöjligt att passera bilar som står parkerade i området. När vi är inne på parkering, så ber vi att ni skottar runt era bilar på p-platserna. Vaktmästarna kan dessvärre inte ta sig in mellan bilarna med skopan.

Då vi jobbar hårt med att skapa en förening som är energisnål, miljömedveten och framtids-anpassad, vill vi passa på att be om att portarna hålls stängda. Värmen försvinner snabbt när portarna är öppna – även under korta stunder. Denna kostnad kan tyckas liten, men det är en helt onödig kostnad som man lätt kan motverka genom att alltid stänga porten efter sig.

Med allt starkare krav/lagar om sopsortering 2024, vill vi också be er alla att göra vad ni kan för att sopsorteringen skall bli bättre. Det kommer att bli mycket dyrt för föreningen framöver med straffavgifter om vi inte förbättrar oss markant – idag är det ca 60% av soporna som är felsorterade.

Det tar en PET-flaska ca 450 år att brytas ner, aluminiumburk 200-500 år och en glasflaska ca 1 miljon år – därav skall de återvinnas och inte läggas i komposterbart.

Vi önskar er alla en fantastisk start på 2024.

//Styrelsen

Då går förhoppningsvis vintern mot sitt slut och dagarna blir längre och längre. Det betyder att det ibland blir tö och sedan fryser på igen på natten – vilket resulterar i glashala ytor i området.

Vaktmästarna jobbar med att försöka sanda frekvent, men det är av naturliga skäl svårt då vattnet stiger över sanden vid tö. Så var försiktiga när ni är ute och går så att ni inte gör er illa. Använd gärna broddar och/eller kroka i en trevlig granne som är på väg mot samma håll.

Inom kort kommer det nya kärl till sopstationerna, så att det ser lite fräschare ut. Glöm inte att stänga luckan/locket efter er när, så att det inte lockar till sig skadedjur, etc.

Då det kommer att bli mycket strikta regler inom kort för sopsortering, håller styrelsen på att ta fram ett förslag tillsammans med Borlänge Energi som syftar till att möta de framtida kraven. Fram till dess ber vi alla boenden att lägga ner extra energi på att sortera utifrån de kärl som finns. Idag betalar vi onödiga straffavgifter för eftersorteringen av felsorterat – framöver kommer dessa straffavgifter att skjuta i höjden och blir då kännbara om vi missköter oss.

Vi börjar närma oss slutet på att täta och isolera de kulvertar vi har i området, så att de inte ligger vatten-/isfyllda. Syftet med detta arbete är att slippa stora och kostsamma problem i framtiden och motverkar naturligtvis att rör och ventiler rostar sönder. Utöver det, så sänker vi energiförbrukning från onödiga fläktar som går dygnet runt och stora värme-/energiförluster.

Vi vill återigen påminna om att ta bort sladden från elstolparna när ni haft motorvärmare inkopplad. Detta för såväl säkerhet som risker att de trasslar in sig i traktorskopan.

Vi är i en hektisk period just nu med att slutföra de pågående arbeten som syftar till att vara goda ekonomiska investeringar för föreningen – såväl kortsiktigt som långsiktigt.

//Styrelsen

Ljuset börjar komma tillbaka och snön kommer successivt att försvinna – även om det inte är riktigt slut med vintern än.

Med ljus kommer lite gladare humör, vilket drar in oss på ett specifikt område. Vi vill verkligen be att ni städar efter er i tvättstugorna. Det vore naturligtvis trist om vi blev ett område med tvättstugekonflikter som till slut renderar i ironiska lappar, etc. – så städa efter er.

Vi vet att det är svårt att komma in och ut ur bilarna, speciellt nu när det blivit is mellan dem. Men om du vet att du har en stor bil, så behöver du verkligen se till att du placerar bilen så att dina grannar också kommer in med sina bilar.

En annan sak som verkligen måste förbättras till perfektion är sopsorteringen. Vi har skrivit om det tidigare och därför är det tråkigt att se sopor liggandes på backen, diverse felsorterat i kärlen, etc. Det kommer att innebära extremt stora straffavgifter i framtiden om vi inte blir bättre på detta. Vi har ingående och nära kommunikation med bl.a. Borlänge Energi om att förändra/utveckla våra sopstationer så att vi står väl rustade för framtidens höga krav. Nya och större kärl för plast och pappersförpackningar kommer inom snar framtid.

Dräneringsarbetet är igång av ett av trevåningshusen. Det sker just nu mätningar och när isen släppt taget, så kommer det att borras för att avgöra grundvattennivån. Arbetet går naturligtvis inte snabbt, då det är ett gigantiskt arbete som inte får gå fel.

Lägenhets- och garagekontroll har blivit lite eftersatt historiskt. Detta betyder att vi kommer att genomföra dessa till våren. Det kommer att komma ut information till er boende i god tid så att vi kan kontrollera att allt är i sin ordning med el, vatten, vad som förvaras i garagen, ombyggnation, brandsäkerhet, etc. – för alla boendes säkerhet.

Just nu kikar vi över våra gamla och vagt formulerade stadgar. Vi måste naturligtvis ha riktiga stadgar som är anpassade efter vårt område och inte allmänna stadgar som är tolkningsbara i all oändlighet. Det är en process med att skapa dem så att de även följer med in i en framtid av starka miljökrav, etc. Nya stadgar innebär en extrastämma före den ordinarie stämman, vilket vi återkommer om i relativt god tid.

Vi kommer också att se över ommålning av trapphusen i tvåvåningshusen. Det är ett av de arbeten som blivit uppskjutet i underhållsplanen under en tid till förmån för mer akuta uppgifter. Vi är inne i anbudsprocessen och hoppas kunna påbörja arbetet inom kort.

//Styrelsen

Våren är här och snart börjar det växa och bli grönt runt omkring oss. Det dröjer inte länge innan gräsklipparna får dammas av och ljudet av snöplogen glöms bort.

Som vissa uppmärksammat så är de två trasiga torkskåpen utbytta till ett (1) nytt torkskåp i tvättstugan på Sockenvägen 132. Vaktmästarna kontrollerar om det går att ta ner en vägg, så att vi kan få in ytterligare ett torkskåp.

Detta nya torkskåp är ett lågenergiskåp som tar lite längre tid och är lite större, men sparar betydligt mer energi än att bara blåsa ut fuktig varmluft ”till kråkorna”. Så planera för att det tar lite längre tid att torka tvätten i det nya skåpet.

Vi har ordnat med nya kärl på sopstationerna och anpassat stationen för en bättre sortering. Observera att det också finns en plats för pappersförpackningar, såsom mjölkpaket, etc. Det finns tydlig instruktion uppsatt på vardera sopstation att läsa.

Vi har tidigare påtalat vikten av att vi ”lär oss” sopsortering redan idag, så att vi inte behöver belastas med de straffavgifter som kommer att chockhöjas inom kort.

Vår inomhustemperatur är från och med nu kontrollerat av AI och behöver ett tag på sig att ”lära sig” anpassningen av innetemperatur som läses av i lägenheterna, ihop med SMHI:s väderleksprognos. Det verkar gå toppenbra och vi ser fram emot att kunna se ytterligare energibesparingar. Även kulvertarna är tätade så att vatten och is är borta. Detta gör att vi bl.a. kunnat stänga av de energislösande fläktarna som stått på dygnet runt i onödan. De samlade besparingarna som gjorts såhär långt uppgår till sexsiffriga belopp per år som vi tidigare betalat till helt i onödan till Borlänge Energi.

Just nu ligger fokus på att skapa nya uppdaterade stadgar till föreningen som är anpassade till dagens förutsättningar, ny bostadsrättslag, samt efter vår storlek på förening. Det kommer inom kort en kallelse till en extrastämma ihop med vårt förslag på nya stadgar. Om detta röstas igenom, så behövs ytterligare en röstning på den ordinarie stämman för att de skall kunna börja gälla – mer information om detta kommer inom kort.

Avslutningsvis vill vi uppmärksamma på att om det är ett fel i exempelvis tvättstuga, allmänbelysning och/eller något annat från den yttre miljön, så är det de av föreningen anställda vaktmästarna som sköter dessa ärenden och inte styrelsen. Om det är så att man önskar ett fel åtgärdat, så är det naturligtvis med fördel lämpligt att man kontaktar dem direkt.

//Styrelsen

Då välkomnar vi våren och den extrastämma som utlystes för nya stadgar är genomförd. Vi vill passa på att tacka er som kom och nu hoppas vi att det kommer än fler på den ordinarie stämman som kommer att äga rum onsdagen den 29:e maj med start kl. 18:00 i Gylleskolans matsal – då behöver bl.a. de nya stadgarna röstas igenom med 2/3-delars majoritet för att omgående kunna börja gälla som ett fungerande styrdokument för föreningen.

Det har legat mycket fokus på att jobba fram de nya stadgarna tillsammans med Riksbyggen. Vi måste från och med nu genomföra kontinuerliga anpassningar utifrån lagen, så vi får vänja oss med att behöva justera våra stadgar i takt med att lagar och regler förändras.

Det är en del stora investeringar som gjorts- och måste göras, vilket ingår i ett omhändertagande av området och dess fastigheter enligt vår underhållsplan. Så de pengar vi gemensamt investerar i området syftar till att vi skall få ett hållbart och energieffektivt område under många år framöver. Att välja bort underhåll till förmån för låga avgifter är en väg som riskerar att sluta i katastrof.

Vi testar att byta lampor runt området Lindåkersvägen 5, som hålls tända konstant när det är mörkt. Vår förhoppning är att det kanske kan minska risken för bil- och cykelstölder. Vi har dessvärre inte så många andra praktiskt fungerande ”verktyg” att ta till och hoppas att detta kan bidra positivt.

Efter ytterligare en takkontroll så kan vi med glädje konstatera att taken efter lagning är mycket bra och vi kan därför skjuta fram takbytet i underhållsplanen med flera år. Detta är mycket glädjande, då det är en stor framtida investering.

En annan sak som vi kan konstatera med stor glädje är att vår förening kommit igång bra med sopsortering. Vi blir mer än glada att se att plaståtervinningen ökar och att pappersförpackningar hamnar rätt. Ett stort tack för detta till er alla! Kläm gärna ihop mjölkpaketen, så blir det perfekt!

Lägenhetskontroller påbörjas om några veckor. Du har fått ett papper om detta i posten, som du aktivt måste besvara om vi skall kunna gå in i din lägenhet. Denna kontroll måste genomföras och syftar till ökad säkerhet för dig och dina grannar.

Så var stämman avklarad och styrelsen har fått mandat av föreningens medlemmar att arbeta vidare tillsammans med några nya spännande deltagare till styrelsen. Inom kort kommer informationen på hemsidan att uppdateras med den kompletta styrelsen, revisorerna och valberedningen.

Vi i styrelsen ser verkligen fram emot att jobba vidare med de påbörjade projekten och vi blev mycket glada över de vänliga och uppmuntrande ord vi fick av boenden efter att stämman var avklarad – stort tack för det.

Vår städerska Anna avtackades på stämman med välförtjänta gåvor, kramar och blommor från föreningen, som tack för alla år som hon fixat och städat i området. Vi kunde också hälsa vår nya städerska välkommen – mer om henne kommer på hemsidan framöver.

De nya stadgarna röstades igenom och vi kan börja använda dessa så snart de är registrerade hos bolagsverket, vilket kommer att hjälpa styrelsen i det dagliga arbetet.

En motion avvisades av stämman och inga övriga motioner röstades igenom.

Vi hade bjudit in Riksbyggens energiexpert Sörling, som visade på de stora besparingar vi gjort i området med hjälp av energioptimering. Dessa besparingar kan vi nu styra över till att fortsätta arbetet med att ytterligare förbereda området för framtidens allt större krav.

Vi hade också bjudit in en ekonom från Riksbyggen som kunde förklara för oss alla på ett enkelt och pedagogiskt sätt vad respektive post i bokslutet betydde, så att vi kunde få klarhet i kostnaderna.

Till lite mer praktiska saker, så ber vi att ni trycker ihop pappersförpackningarna innan ni slänger dem i återvinningen. Det tar orimligt mycket plats om de inte tryckas ihop. Naturligtvis kan man heller inte lägga i mer sopor än vad det finns plats till. Så om locket inte går att stänga, så är det dessvärre fullt. Med tiden så kommer vi att lära oss hur många kärl som behövs för respektive återvinningsprodukt. Så vi ber om lite tålamod. Är kärlen fulla, så får man slänga i brännbart tillsvidare.

Vi vill också påminna om att Barbro Hedlund bjudit in till boule i området. Den 10/6 kl 11:00 och den 24/6 kl. 18:00 ses ni som är intresserade vid boulebanan – klot finns att låna hos vaktmästarna.

Ha en fantastisk sommar!

//Styrelsen

Så var det juli och vi har passerat den ”längsta dagen” på året och nu vänder det mot mörkare tider igen. Men värmen har långt kvar, så passa på att njut av solen och ät kopiösa mängder med glass – ”det som är gott i magen är bra för själen”.

Vi har fått frågan om protokoll från stämman att läsa i pappersform. Det är på samma sätt som förra (och förrförra) året – det finns ett ex att läsa i panncentralen.

Linbanan monteras, vilket verkligen har dragit ut på tiden. Det är en lite komplicerad process, så det var inte bara att gräva en grop. Men nu skall den snart vara på plats och vi hoppas att den skall vara uppskattad av såväl barn som leksugna vuxna.

I augusti-september planeras grävandet för dräneringsarbetet av Sockenvägen 132 starta. Vår förhoppning är att arbetet skall kunna genomföras inom en månad från första grävtaget. Mer information kommer att komma ut om detta till berörda.

Det har dessvärre framkommit att föreningen historiskt varit för frikostiga med tillstånd för inglasningar av balkonger och skapat egna regler som dessvärre inte är i linje med kommunens bygg- och brandskyddsregler. Vi har därför nära och intensiva diskussioner med kommunen om att samordna bygglov och regler för samtliga balkonger i Brf Örjansgården. Dessa kommer att gälla redan inglasade balkonger och även för er som funderar på att glasa in er balkong inom fem år.

Vi tvingas dessvärre därför av uppenbara skäl  att sätta ett tillfälligt stopp för samtliga externa nybyggnationer, till dess att vi har en plan för hur arbetet skall gå till och vilka regler som skall gälla – vi kommer att bjuda in till ett informationsmöte om inglasningar efter sommaren runt september. Till hösten kommer vi även att skicka ut en boendeenkät för att kunna följa upp åsikter och förslag från samtliga boende i föreningen. Vi hoppas att den skall ge oss goda insikter i vad vi kan förbättra.

Vår underbara städerska Anna går i pension inom kort. Hon ärades med ett stort tack, blommor och en del presenter från föreningen under stämman. Hon låter hälsa att hon är tacksam för all vänlighet hon fått motta och ser fram emot att spela golf.

Vi vill återigen påminna om styrelsens Facebook-sida www.facebook.com/Orjansgarden/ som vi rekommenderar er att följa. Här får ni aktuell information från styrelsen, vilket kan ha sina fördelar att kunna läsa i god tid.

Slutligen vill vi önska er alla en riktigt god sommar och heja gärna på våra sommarjobbare från området som kommer att ha fullt upp med städning, målning, klippning, m.m.

//Styrelsen

Så sitter äntligen den gigantiska linbanan på plats. Vi hoppas att den skall skapa glädje och minnen för massor av barn, ungdomar och vuxna under lång tid framöver. Vi kommer att fortsätta att successivt byta ut delar på lekplatserna, så att vi med tiden återigen får roliga, säkra och barnvänliga lekområden.

Vi har gett klartecken till start av dräneringsarbetet på Sockenvägen 132 under augusti-september. Nästföljande år sker det ett liknande dräneringsarbete på Sockenvägen 138. Vi kommer att uppgradera dräneringen markant och anpassa den efter framtidens mer extrema skyfall och vattenflöden. Det kommer bl.a. att sitta pumpar som hjälper till med dräneringen vid stora vattenmängder. Arbetet med 132:an bör vara klart runt oktober-november. Det är en stor investering som skulle gjorts för många år sedan och som finansieras med bl.a. tidigare avgiftshöjningar. Mer info till berörda kommer innan start.

Under hösten kommer ni att få ut en enkät som vi hoppas att ni vill ta er tiden att fylla i. Den syftar till att ge oss i styrelsen en nyanserad bild över hur du som boende ser på styrelsens arbete, om du har förbättringsförslag, etc. Det är ett verktyg som ger oss möjligheten att lyssna på alla i föreningen och på så sätt styra om resurser utifrån vad majoriteten önskar.

Vi vill också vara noga att påtala att om du låter någon annan använda din bostadsrätt självständigt, är det en uthyrning i andra hand. Det saknar betydelse om du tar ut hyra. Du får hyra ut i andra hand om bostadsrättsföreningen godkänner det. Skulle du hyra ut i andra hand utan att ha samtycke eller tillstånd riskerar du att förverka bostadsrätten. Det betyder att du förlorar rätten till bostaden (Källa: Sveriges Domstolar – domstol.se).

Avslutningsvis så arbetar vi med att göra Brf Örjansgården till ett modernt och hållbart område. Därför ligger det i planeringen att ta vår del i ansvaret att hjälpa insekter i området att hitta växter och boenden. Under de senaste 30 åren har antalet insekter minskat med ca 80%. Vi planerar därför att avsätta vissa områden på Brf Örjansgården för sommarblomster och insektshotell. Vi hoppas att detta skall hjälpa våra livsnödvändiga insekter och på så sätt dra vårt strå till stacken för ett hållbart bostadsområde.

Avslutningsvis vill vi be att ni trycker ihop exempelvis mjölkförpackningarna innan ni lägger dem i återvinningskärlet. Kläms inte paket ihop, så blir det snabbt fullt. Självklart får man själv åka till återvinningsstationen med större emballage – det säger sig självt.

Är det fullt, så lägger man soporna i brännbart.

//Styrelsen

Så är det september och den fantastiska hösten närmar sig med stormsteg. Som ett tips så kan man plocka de små äpplena som växer på träden i området och koka fantastisk marmelad om man har lust och tid. Det är bara att Googla recept på paradisäppelmarmelad.

Vi vill börja detta månadsbrev att vänligen be er att ni besöker-, ringer- eller mejlar vårt vaktmästeri om ni har frågor. Vi har två heltidsanställda vaktmästare som har full koll på det mesta och som är till för att fixa, svara på frågor och lösa diverse problem. Om det skulle vara en fråga för styrelsebeslut, så hör vaktmästarna av sig till styrelsen och/eller tar upp frågan på något av våra möten. På så sätt så säkerställer vi att frågor inte ”faller mellan stolarna”, vilket annars är lätt hänt. Vaktmästarna nås under arbetstid på vardagar via telefon 0243 – 18510 eller via mejl orjansgardenbrf@gmail.com. Öppettider för besök står på hemsidan. Det går också att lägga brev i brevlådan utanför vaktmästeriet om man hellre vill skriva på papper.

Vi vill också poängtera att man måste trycka ihop pappersförpackningarna innan man lägger dem i återvinningen. Annars kommer det uppta orimliga kostnader att sophantera luft. Så tryck ihop förpackningen så att den tar så liten volym som möjligt och lägg den sedan i kärlet. Om locket ej täcker, så är kärlet fullt och då lägger man soporna i brännbart-containern. Om locken står öppna, så drar skatorna ut soporna i området. Självklart kan man inte på egen hand fylla kärlen med stora förpackningar/kartonger. Stora och skrymmande kartonger och wellpapp fraktar man förslagsvis själv till en återvinningsstation. Vi har numera fler pappers- och plastkärl som bör täcka behovet.

Vi har fått frågan om man får lägga ut mat till våra älskade igelkottar som snart är rödlistade i landet. Vi rekommenderar att man inte lägger ut mat, då det drar till sig råttor som är ett hot mot igelkottarna. Altaner och bottenbalkonger är dock perfekta boställen för igelkottar att bo under. Lämna gärna lite löv under dem till att bygga bo av för vintern – mat fixar de själva.

Återigen vill vi uppmana boenden att följa Facebooksidan ”Brf Örjansgården”  (https://www.facebook.com/Orjansgarden). Detta är STYRELSENS informationssida och skall inte förväxlas med andra Örjansgården-sidor. I skrivandets stund är det bara 1/3-del av fastigheterna som följer sidan – vilket är på tok för få. Så kolla så att du följer sidan, så missar ni inte någon viktig och/eller akut information.

Byggmöte är klart angående det större dräneringsarbetet på 132:an. Så preliminärt på måndagen den 16/9 kommer vi att kunna påbörja arbetet som planeras genomföras på fem veckor efter god förberedelse – information skickas ut separat till berörda. Arbetet kommer endast ske dagtid och då kan det förekomma en del ljud.

Vi önskar er alla en god september.

//Styrelsen

Först och främst vill vi med glädje citera den skyddsrond som är gjord i vårt område på uppdrag av en samarbetspartner till Riksbyggen: ”En välskött förening som ger ett gott första intryck. Helt och rent samt håller säkerheten på en hög nivå med bl.a. brandsläckare och brandvarnare monterade i trapphusen. Rena och fina gångar i källare med ytterst lite bråte”.

Ett stort tack till vår städerska, våra vaktmästare och våra sommarjobbare för det fina arbetet att hålla området i toppskick.

Det var ett driftstopp under lång tid på varmvatten i stora delar av Borlänge härom veckan. Ett tips till er som inte fick denna information i förväg, är att ni registrerar er på Borlänge Energis hemsida att ni vill ha sms-meddelande om driftstörningar – på så sätt missar ni inte information i förväg.

Arbetet med dräneringen och extremväderanpassningen av Sockenvägen 132 är i full gång. Som alla kan se, så är det ett mycket omfattande arbete som har krävt en lång projektplanering med ett stort antal inblandade parter och som nu är på sluttampen av att bli färdigställt om några veckor. Tack för ert tålamod. Det finns äldre dokument som visar att dessa läckage i källarna skett under flera år, så problemet var inte nytt och/eller åsamkat från nybyggnationer i närheten.

Vi arbetar på den boendeenkät som kommer att skickas ut till samtliga boende i området. På så sätt kan vi se vad majoriteten tycker och vill, och riskerar inte att bara anpassa oss efter de som är mest högljudda. I en förening med nästan 300 lägenheter måste alla ha möjligheten att komma till tals.

Lägenhetskontrollerna håller på att sammanställas och arbetet med att lösa kollektivt bygglov och brandsäkerhet för samtliga balkonger, är under arbete. Det är dock återigen ett omfattande arbete att göra detta retroaktivt för hela området och som vi måste få ta oss tid att reda ut tillsammans med Borlänge Kommun – när vi har information, så kommer vi att meddela detta.

Det var allt för denna gång

//Styrelsen