Då vi förstått att det planeras en påverkanskampanj i området om att försöka stoppa avgiftshöjningen, vill vi på detta sätt förklara transparent hur ekonomin ser ut i stora drag i BRF Örjansgården och dess omvärld.
Det råder knappast några tvivel om att priser går upp på allt från bensin till en limpa bröd på ICA. Allt blir dyrare, rejält dyrare. Anledningen till dessa kostnadsökningar i samhället grundar sig i att det i vissa fall råder brist på råvaror i världen, gas har blivit ett ekonomiskt vapen och en inflation påverkar oss – allt detta ihop med en rådande lågkonjunktur.
Detta kommer naturligtvis inte vara för evigt. Konjunkturer svänger, inflationen kommer att gå ner till sina maximalt 2% igen och krig avslutas. Men vi har i skrivandets stund inte en aning om när detta sker. Vi kan dessvärre som ansvariga för föreningens ekonomi inte unna oss lyxen att blanda vad vi tror med vad vi vet – det enda vi med säkerhet vet är att kostnaderna skenar uppåt för föreningen och det är vad vi har att hålla oss till som styrelse.
Att priser och avgifter ökar är med andra ord inget vi i styrelsen kan påverka speciellt mycket. Vi kan bara fortsätta vårt arbete med att exempelvis få ned energiförbrukning och effektivisera sophantering, det vi inte kan göra är att påverka Borlänge Energis prissättning av el. Lika lite som att man kan påverka att bensinpriserna ökar och/eller att en brödlimpa blir dyrare. Det är som det är och vi kan bara anpassa oss efter det.
För att få en jämförelse till den avgiftshöjning som genomförs i området på 12,5% så kan nämnas kostnadsökning för:
- fjärrvärme +25% (motsvarande en ökad kostnad på ca +440 000 kr)
- vatten +5,5% (+40 000 kr)
- renhållning +15,5% (+70 000 kr)
- fastighetsförsäkring +10% (+30 000 kr)
(källa: Riksbyggen).
Bara att täcka för dessa kostnadsökningar så behöver vi öka avgifterna drastiskt och omgående.
Utöver dessa relativt kortsiktiga kostnadsökningar, så har vi också en s.k. underhållsplan att hålla oss till. En underhållsplan är ett dokument som visar på när exempelvis tvättmaskinerna i tvättstugorna kommer att gå sönder (allt har en planerad livslängd) och vad det kommer att kosta att köpa nya, alternativt laga. Den tar också upp när elcentralen kan tänkas börja ge upp, när vi behöver lägga nya tak, byta takfläktar, när vi behöver reparera fasader, måla om, byta radiatorer, byta vatten och avlopp, m.m. Den tar upp allt som behöver underhållas i ett område från 60-talet med nästan 300 lägenheter.
Vi tittar med andra ord framåt för att avgöra vad som kan komma att behöva göras ihop med vad det kommer att kosta, för att på så sätt förbereda oss för större investeringar och underhåll. Genom att göra denna avgiftshöjning på 12,5 % så försöker vi parallellt med kostnadsökningar för föreningen, bygga upp ett ekonomiskt kapital som syftar till att täcka underhållskostnaderna som under en tioårsperiod kommer att gå på tiotals miljoner kronor.
Då kvarstår frågan om vi verkligen måste genomföra allt som står på underhållsplanen.
Kanske är det så att vi inte behöver lägga de planerade miljonerna på att kontrollera fasader, laga fogar och byta ut eventuellt trasigt tegel just det planerade året. Kanske är det så att vi inte behöver byta ut elcentralen enligt plan. Kanske är det så att vi inte behöver underhålla avloppsrören och kanske är det så att vi inte behöver måla om alla trappuppgångar samma år – men förr eller senare så måste det ske. Oavsett om vi vill eller inte. Alternativet är att vi väljer bort dessa underhåll och därmed accepterar att området successivt blir sämre – vilket naturligtvis påverkar värdet på fastigheterna.
Vårt dilemma är att vi inte höjt avgifterna på minst 15 år. Detta har gjort att vårt kapital idag minskar för varje år som går. Det är inga stora belopp, men trenden är att vi förbrukar mer pengar än vad vi får in. Detta betyder att om trenden fortsätter så kommer vi sitta med stora underhålls- och investeringsbehov, men utan ett eget kapital. Alla kan räkna ut vad detta skulle innebära för föreningen och värdet på fastigheterna i området.
Avgiftshöjningen för en 3:a är ungefär 400:- per månad. Ingen av oss vill betala dessa hundralappar om vi kunde slippa. Det påverkar naturligtvis oss i styrelsen på samma sätt som det påverkar alla andra, men alternativet till denna höjning är en väg mot stora drastiska åtgärder under kort tid. Hade avgifterna höjts med 0,5–1 % per år under de dryga 15 år vi haft samma avgift, så hade vi kanske inte behövt öka avgifterna. Under ca 15 år har med andra ord kostnader ökat men intäkterna har varit desamma.
Att jämföra vår förening med andra föreningar blir fel om man inte jämför fullt ut. Det finns föreningar som successivt gjort avgiftshöjningar varje år under tid, inte har några lån och klarar sig med en avgiftshöjning på några få procent. Det finns dock mängder av föreningar som har stora lån, för låga avgifter och nu måste öka avgifterna med 40–100 %. Vissa föreningar är nybyggda och har höga avgifter men kräver ett minimalt underhåll och klarar sig okej trots höga räntor – vår förening har haft samma avgifter i dryga 15 år men har som tur är inte några lån längre. Men glöm inte att området är från 60-talet med allt vad det innebär i underhåll.
Vi planerar med andra ord för att BRF Örjansgården skall vara ett välskött och attraktivt område under många år framöver – inte bara det billigaste området att bo i under några år till dess pengarna är slut.
Avslutningsvis vill vi be om att få arbetsro att fortsätta arbetet med att verka för en hållbar ekonomi, hållbar miljö och att utveckla området för alla som bor och arbetar i föreningen.
//Styrelsen